Spekulationssteuer bei Immobilien – Bund plant Ewigkeitssteuer

Was ist die Spekulationssteuer?

Immobilien steigen im Wert und werden daher üblicherweise immer mit Gewinn verkauft. Diese Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen sind nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) steuerpflichtig, wenn bestimmte Fristen nicht eingehalten werden. Der Gewinn wird dann mit deinem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.

Die Zehnjahresfrist

Liegen zwischen Kauf und Verkauf deiner vermieteten Immobilie weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn steuerpflichtig; danach ist der Verkauf (noch, s. u.) steuerfrei, unabhängig von der Höhe des Gewinns. Maßgeblich sind die Daten der notariell beurkundeten Kaufverträge.

Ausnahme: Eigennutzung der Immobilie

Steuerfrei ist aktuell noch ein Verkauf, wenn die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entweder durchgehend im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder zusammenhängend im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren. Ein volles mittleres Jahr genügt hierbei. Gilt nicht für vermietete Objekte!

Berechnung von Gewinn und Steuer

Der Gewinn ergibt sich aus Verkaufspreis abzüglich Kaufpreis, Nebenkosten und Verkaufskosten. Bei vermieteten Objekten erhöhen steuerlich geltend gemachte Abschreibungen (AfA) den Gewinn. Besteuert wird mit dem individuellen Einkommensteuersatz, max. 45 % zzgl. Solidaritätszuschlag.

Achtung! Änderung geplant: „Ewigkeitssteuer“

Der Finanzausschuss des Bundesrates möchte die Zehnjahresfrist für private Immobilienverkäufe abzuschaffen, damit der Gewinn aus dem Verkauf nicht selbst genutzter Immobilien künftig – unabhängig von der Haltedauer – „bis in alle Ewigkeit“ steuerpflichtig wird. Wer eine vermietete Eigentumswohnung oder ein vermietetes Haus dann z. B. nach 11 Jahren oder später verkauft, wird als Spekulant*in gesehen und steuerlich genauso behandelt. Aus Gründen der Gleichbehandlung sollen auch Bestandsimmobilien erfasst werden, deren Zehnjahresfrist beim Inkraft treten der Ewigkeitssteuer noch nicht abgelaufen ist. Gleichzeitig soll die Ausnahme für selbst genutzte Immobilien so verschärft werden, dass künftig grundsätzlich eine zusammenhängende Selbstnutzung von mindestens 36 Monaten erforderlich sein soll, die – unabhängig vom Kaufdatum – frühestens sechs Monate vor dem Verkauf enden darf.