BGH stärkt Wohnungseigentümer
Vorab: Welche Wohnungsarten gibt es?
Welche Verwaltung verwaltet was genau?
- beim Mietshaus: Ein:e Eigentümer:in überträgt der Verwaltung alles inkl. Zuständigkeit für die Mieter
- bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft WEG: verschiedene Eigentümer bestellen gemeinsam auf der Eigentümerersammlung eine WEG-Verwaltung für das Gemeinschaftseigentum (Dach, Treppenhaus, Heizung usw.)
- Die WEG-Wohnungen werden selbst genutzt oder vermietet. Wird für eine vermietet Wohnung eine Verwaltung beauftragt (kann auch eine andere als die Firma sein, die die WEG betreut), ist diese Verwaltung Ansprechpartner für die Mieter für
- Meldung etwaiger Schäden in der Wohnung
- Überweisung der Miete auf das Konto der Verwaltung, die den Mieteingang auch kontrolliert ung ggf. anmahnt
- die Heiz-/Nebenkostenabrechnung wird durch die Verwaltung erstellt
Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 21.05.2026 zugunsten der Vermieter:
Unter Az. I ZR 224/25 hat der BGH klargestellt: Verwaltet ein Verwalter deine Wohnung, darf er für deren Neuvermietung grundsätzlich keine Maklerprovision verlangen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Zahlung als Neuvermietungspauschale, Sonderhonorar oder Provision bezeichnet wird. Entscheidend ist, dass die Vergütung an den erfolgreichen Abschluss eines Mietvertrags geknüpft ist. Ist das der Fall, ist sie nicht zulässig!
Viele Wohnungseigentümer überlassen ihrem Verwalter mit der laufenden Betreuung der Wohnung auch die Suche nach einem neuen Mieter. Bislang war umstritten, ob dafür zusätzlich eine erfolgsabhängige Vergütung verlangt werden durfte. Diese Unsicherheit hat der BGH jetzt beseitigt.
Das BGH-Urteil legt das bestehende Wohnungsvermittlungsgesetz nun verbindlich aus.
Künftig müssen Verwalter ihre Vergütungsmodelle an dieser Rechtsprechung ausrichten.
Betroffen bist du, wenn deine Wohnung von einem Mietverwalter oder Sondereigentumsverwalter betreut wird und dieselbe Verwaltung auch die Neuvermietung übernimmt.
Nicht betroffen sind in der Regel reine WEG-Verwalter, die nicht zusätzlich die Sondereigentumsverwaltung übernommen haben, also sonst gar nichts mit deiner Wohnung an sich und den Mietern darin zu tun haben.
Die Vermittlung von Gewerberäumen fällt nicht unter diese Entscheidung.
Anmerkung: Wegen des Bestellerprinzips darf seit einigen Jahren auch Mietern keine Provision oder Bearbeitungsgebühr mehr berechnet werden.
Jetzt lohnt sich ein Blick in deinen Verwaltervertrag
Prüfe deinen Verwaltervertrag: Findest du dort eine Provision oder eine erfolgsabhängige Pauschale für die Neuvermietung deiner Wohnung? Lass’ diese Regelung rechtlich prüfen!
Selbstverständlich darf dein Verwalter weiterhin für echte Verwaltungsleistungen bezahlt werden, wie beispielsweise die Wohnungsabnahme, Organisation notwendiger Reparaturen, Wohnungs- und Schlüsselübergabe, Anlegen der Mieterakte oder Einrichtung der Mietbuchhaltung.
Was darf sich der Verwalter nicht gesondert vergüten lassen?
Nicht gesondert vergütet werden dürfen dagegen Tätigkeiten, die unmittelbar der Vermittlung eines neuen Mieters dienen. Dazu zählen typische Maklertätigkeiten wie Mietersuche, Inserate, Besichtigungen, Auswahl von Mietinteressenten oder Vertragsverhandlungen.
Kannst du bereits gezahlte Provisionen zurückfordern?
Hast du für die Neuvermietung einer von deinem Verwalter betreuten Wohnung eine unzulässige Provision gezahlt, kann ein Rückforderungsanspruch bestehen lt. BGH § 5 WoVermittG in Verbindung mit § 812 BGB. Ob das in deinem Fall möglich ist, hängt unter anderem von den Vertragsbedingungen und den geltenden Verjährungsfristen ab.
Solche Ansprüche verjähren regelmäßig innerhalb von drei Jahren ab dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Vermieter von den maßgeblichen Umständen (Vermietung durch den Verwalter) Kenntnis hatte.
Das BGH duldet keine Umgehungsmodelle
Der BGH macht deutlich, dass das Provisionsverbot von Verwaltungen nicht durch die Einschaltung wirtschaftlich oder organisatorisch verbundener Maklerunternehmen umgangen werden kann. Tochtergesellschaften oder andere eng verflochtene Unternehmen des Verwalters scheiden daher aus.
Möglich bleibt hingegen die Zusammenarbeit z. B. mit einer rechtlich und wirtschaftlich unabhängigen Lieblingsmaklerin, die eigenständig mit dem Eigentümer oder dessen Verwalter einen Maklervertrag abschließt.
Erhält der Verwalter jedoch von einem Dritten eine Vergütung im Zusammenhang mit der Verwaltung oder Neuvermietung des Objekts (Tippgeber-Provision), kann – je nach Vertragsgestaltung – zudem ein Herausgabeanspruch des Eigentümers nach § 667 BGB oder jedenfalls ein Offenlegungsanspruch bestehen.
Eine belastbare Gestaltung setzt voraus, dass der Eigentümer vorab klar erfährt,
- von wem und
- wofür der Verwalter eine Vergütung erhält und
- ob hierdurch Interessenkonflikte entstehen können.
Bezahlt werden dürfen weiterhin echte Verwaltungsleistungen – allerdings nur, wenn sie klar beschrieben und von der eigentlichen Vermittlung getrennt sind.
Das ist jetzt zu tun
Sieh dir deine bestehenden Verwalterverträge genau an und frag’ nach, wenn zusätzliche Vergütungen für Neuvermietungen vereinbart wurden. Bei neuen Verträgen sollte klar unterschieden werden zwischen
- zulässigen Verwaltungsleistungen und
- unzulässigen Vermittlungsprovisionen unterschieden werden.
Das schafft Transparenz und vermeidet spätere Streitigkeiten.
Wer vermietet stattdessen deine Wohnung?
Nach rund eintausend vermieteten Wohnungen finden wir auch für dein Eigentum freundliche, solvente Mieter, die respektvoll und pfleglich damit umgehen.
Melde dich jetzt bei deiner Lieblingsmaklerin!
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